Com reconstrueix el Japó els seus habitatges, què passa amb la gent que hi viu i què en podria copiar Europa

De debò només duren 30 anys les cases japoneses?#

La xifra ve del ministeri japonès de l’habitatge. Compara dues enquestes nacionals d’habitatge separades per cinc anys, compta quants habitatges de cada edat han desaparegut i en fa la mitjana d’edat. Per al període 2018–2023 el resultat és de 35,7 anys; les xifres més recents del ministeri per als Estats Units i Anglaterra són 56,7 i 51,4.

És l’edat dels habitatges que van desaparèixer, no el que dura un habitatge. La majoria dels habitatges del Japó (62 %) es van construir després del 1990, de manera que la majoria dels que podien desaparèixer eren joves. A partir de les enquestes del 2013 i el 2018, el mateix ministeri calcula que un habitatge nou durarà de mitjana 53,7 anys; amb totes les enquestes des del 1973, n’obté 58,2 per a les cases dels anys vuitanta.

El gràfic segueix els habitatges de Tòquio dècada a dècada. El contorn indica quants se’n van començar i l’emplenat, quants encara eren habitats a cada enquesta. Dels 1,74 milions d’habitatges iniciats als setanta, 0,87 milions encara eren habitats el 2023, amb entre 43 i 52 anys: el 50 %. A tot el Japó, el 51 %.

Fins i tot la mesura més àmplia mostra un ritme lent. Entre les enquestes del 2018 i el 2023, Tòquio va iniciar 671.571 habitatges i el seu parc va créixer en 529.800, de manera que uns 28.000 habitatges l’any es van enderrocar, es van unir a uns altres o van sortir del recompte: el 0,37 % del total. Substituir tota una ciutat cada 30 anys exigiria un 3,3 % anual. Els enderrocs registrats a tot el Japó sumen el 0,17 % dels habitatges l’any, a prop del 0,17 % que registra Amsterdam, tot i que la mesura àmplia del Japó és tres vegades més alta.

“Habitats” vol dir ocupats. Un habitatge buit el dia de l’enquesta compta com a desaparegut, així que l’emplenat és un mínim. Els habitatges d’any desconegut es reparteixen en proporció i l’any el declaren els residents, per això la barra dels noranta supera una mica el seu contorn el 2003.

Per què una casa japonesa perd el seu valor#

Al Japó el valor és al sòl i la casa es desgasta com un cotxe. El 2024 el sòl representava el 88 % del valor dels habitatges de les llars de Tòquio i el 79 % a tot el Japó. Les normes fiscals amortitzen una casa de fusta en 22 anys i un edifici de formigó en 47.

El risc sísmic influeix en la reconstrucció a través de la normativa de construcció. El Japó va endurir les normes el 1971, l’1 de juny de 1981 i el 2000. A Kobe, el 1995, al districte estudiat de Chūō, es va ensorrar el 17 % dels edificis del 1971 o anteriors, el 5 % dels del 1972–1981 i el 3 % dels posteriors. El 2023 complia la norma sísmica vigent des del 1981 al voltant del 90 % dels habitatges japonesos; uns 5,7 milions no la complien, 4,5 milions dels quals són cases.

La tercera raó és la llicència. El Japó té 13 tipus de zona nacionals, i quan el projecte compleix les regles de la zona, el funcionari està obligat a expedir el certificat (Llei de normes d’edificació, art. 6). Qui enderroca una casa de dues plantes en pot aixecar una de tres o un petit bloc de pisos sense tràmit d’audiència, si la zona ho permet. Durant el període 2020–2024, Tòquio va iniciar 9,3 habitatges per cada 1.000 habitants l’any.

Les mateixes regles deixen habitatges buits. El Japó té 9 milions d’habitatges desocupats, el 13,8 % del total; 3,86 milions no són en venda, ni de lloguer, ni segones residències. Una casa valorada a zero és barata de substituir, i també de deixar buida.

El bloc de pisos que gairebé mai no es reconstrueix#

La reconstrucció ràpida afecta cases amb un sol propietari. Un bloc té desenes de propietaris, i al Japó li costa tant refer-lo com a Europa. El Japó té 7,24 milions de pisos en règim de propietat horitzontal. Fins al març del 2025 se n’havien reconstruït, en total, 323 edificis amb uns 26.000 pisos, sense comptar les reconstruccions després de catàstrofes.

Els pisos envelleixen més de pressa del que les regles permeten renovar-los: 1,59 milions tenien 40 anys o més a finals del 2025, i el ministeri en preveu 3,13 milions el 2035 i 5,04 milions el 2045.

Quan hi ha reconstrucció, els propietaris voten. Des de l’abril del 2026 calen quatre cinquens dels propietaris i dels vots, o tres quarts si l’edifici no compleix les normes sísmiques, contra incendis o de seguretat. A qui ha votat en contra se li compra el pis a preu de mercat. Hi entra un promotor, aixeca un bloc més alt i ven els pisos de més per pagar l’obra; cada propietari rep a l’edifici nou un pis que val el mateix que el vell (i paga la diferència si en vol un de més gran) o bé diners. En set reconstruccions de Yokohama, els propietaris van trigar de mitjana uns 11 anys a decidir, les obres van durar 2,4 anys i els edificis nous tenien 3,6 vegades més superfície.

S’ha encarit. El que pagava de més cada propietari va passar de menys de 3,5 milions de iens en les reconstruccions fins al 1996 a més de 19 milions de iens de mitjana (uns 107.000 euros) des del 2017, segons les dades que l’associació de promotors va presentar al ministeri. El cost i les dues mudances pesen sobretot als propietaris que viuen d’una pensió.

Si enderroquessin el teu edifici: Tòquio al costat de la teva ciutat#

Tria una ciutat i si vius de lloguer o al teu propi pis. Cada fila és un pas, amb la norma que el decideix.

Si pagues 500 euros de lloguer, un edifici nou te l’encareix?#

Per al pis que es reconstrueix, sí: un pis nou sol llogar-se més car que el vell, i al Japó l’antic llogater sol marxar amb una indemnització. Per al barri, els millors estudis troben el contrari.

En barris de rendes baixes de ciutats dels Estats Units, els lloguers al costat d’un gran edifici nou van acabar un 5–7 % més baixos que els una mica més allunyats o al costat d’edificis acabats més tard (Asquith, Mast i Reed, 2023). A Hèlsinki, els investigadors van seguir tothom qui es va mudar a pisos nous del centre i després els qui van ocupar els habitatges que havien deixat, durant sis rondes. Per cada 100 pisos nous al centre, 66 habitatges van quedar lliures a la meitat més pobra dels barris de l’àrea de Hèlsinki i 31 a la cinquena part més pobra (Bratu, Harjunen i Saarimaa, 2023).

L’índex de lloguers privats de Tòquio va tocar màxim el 1994 i el 2025 era un 5 % per sota, tot i que els preus en general van pujar. En part s’explica per la inflació baixa del Japó, i l’índex segueix llogaters que es queden en pisos cada cop més vells, cosa que, segons els estadístics, l’empeny a la baixa. Índexs comparables d’Espanya i Alemanya també van baixar descomptada la inflació, així que la resposta per al llogater de 500 euros surt dels estudis anteriors i no d’una cursa entre ciutats.