Cum își reconstruiește Japonia casele, ce se întâmplă cu oamenii dinăuntru și ce ar putea copia Europa

Chiar țin casele japoneze doar 30 de ani?#

Numărul vine de la ministerul japonez al construcțiilor. Compară două recensăminte naționale ale locuințelor făcute la cinci ani distanță, numără câte locuințe de fiecare vârstă au dispărut și face media vârstei lor. Pentru 2018–2023 rezultatul e 35,7 ani; cele mai recente valori ale ministerului pentru Statele Unite și Anglia sunt 56,7 și 51,4.

E vârsta locuințelor care au dispărut, nu cât trăiește o locuință. Majoritatea locuințelor din Japonia (62%) au fost construite după 1990, așa că majoritatea celor care puteau dispărea erau tinere. Pe baza recensămintelor din 2013 și 2018, același minister estimează că o locuință nouă ține în medie 53,7 ani; cu datele tuturor recensămintelor din 1973 încoace, ajunge la 58,2 ani pentru casele construite în anii ’80.

Graficul urmărește locuințele din Tokyo deceniu cu deceniu. Conturul arată câte au fost începute, umplutura câte erau încă locuite la fiecare recensământ. Din cele 1,74 milioane de locuințe începute în anii ’70, 0,87 milioane erau încă locuite în 2023, la 43–52 de ani: 50%. În toată Japonia, proporția e 51%.

Chiar și cea mai largă măsură arată un ritm lent. Între recensămintele din 2018 și 2023, în Tokyo a început construcția a 671.571 de locuințe, iar fondul locativ a crescut cu 529.800, deci în jur de 28.000 de locuințe pe an au fost demolate, comasate sau au ieșit din evidență: 0,37% din total. Ca să înlocuiești tot orașul la 30 de ani, ar trebui 3,3% pe an. Demolările înregistrate în toată Japonia ajung la 0,17% din locuințe pe an, aproape cât cele 0,17% înregistrate în Amsterdam, deși măsura largă a Japoniei e de trei ori mai mare.

„Încă locuite” înseamnă locuințe ocupate. O locuință goală în ziua recensământului contează ca dispărută, deci umplutura e o limită de jos. Locuințele cu anul necunoscut sunt împărțite proporțional, iar anul îl declară locatarii, de aceea bara anilor ’90 depășește puțin conturul în 2003.

De ce își pierde valoarea o casă japoneză#

În Japonia terenul păstrează valoarea, iar casa se uzează ca o mașină. În 2024, terenul reprezenta 88% din valoarea locuințelor gospodăriilor din Tokyo și 79% în toată Japonia. Regulile fiscale amortizează o casă de lemn în 22 de ani și o clădire de beton în 47.

Cutremurele contează prin normele de construcție. Japonia le-a înăsprit în 1971, la 1 iunie 1981 și în 2000. La Kobe, în 1995, în sectorul Chūō, unde au fost analizate clădirile, s-au prăbușit 17% dintre clădirile construite până în 1971, 5% dintre cele din 1972–1981 și 3% dintre cele de după. În 2023, circa 90% dintre locuințele Japoniei respectau norma seismică în vigoare din 1981; aproximativ 5,7 milioane nu o respectau, dintre care 4,5 milioane sunt case.

Al treilea motiv e autorizația. Japonia are 13 tipuri naționale de zone, iar când proiectul respectă regulile zonei, funcționarul e obligat să elibereze certificatul (Legea standardelor de construcție, art. 6). Cine dărâmă o casă cu etaj poate ridica una cu trei niveluri sau un bloc mic fără dezbatere publică, dacă zona o permite. În 2020–2024, în Tokyo a început construcția a 9,3 locuințe la 1.000 de locuitori pe an.

Aceleași reguli lasă în urmă case goale. Japonia are 9 milioane de locuințe neocupate, 13,8% din total; 3,86 milioane nu sunt nici de vânzare, nici de închiriat, nici case de vacanță. O casă evaluată la zero e ieftin de înlocuit, dar și ieftin de lăsat goală.

Blocul de apartamente care aproape niciodată nu e reconstruit#

Reconstrucția rapidă privește casele cu un singur proprietar. Un bloc are zeci de proprietari, iar Japoniei îi e la fel de greu ca Europei să-l refacă. Japonia are 7,24 milioane de apartamente în condominii. Până în martie 2025 fuseseră reconstruite, în total, 323 de clădiri cu circa 26.000 de apartamente, fără reconstrucțiile de după dezastre.

Reconstrucția nu ține pasul cu învechirea apartamentelor: 1,59 milioane de apartamente aveau 40 de ani sau mai mult la sfârșitul lui 2025, iar ministerul estimează 3,13 milioane în 2035 și 5,04 milioane în 2045.

Când o reconstrucție are loc, proprietarii votează. Din aprilie 2026 e nevoie de patru cincimi dintre proprietari și dintre voturi, sau de trei pătrimi dacă clădirea nu respectă normele seismice, de incendiu sau de siguranță. Proprietarilor care au votat contra li se cumpără apartamentele la prețul pieței. Un dezvoltator intră în proiect, ridică un bloc mai înalt și vinde apartamentele în plus ca să plătească lucrarea; fiecare proprietar primește în clădirea nouă un apartament care valorează cât cel vechi, plătind diferența pentru mai mult spațiu, sau ia bani. În șapte reconstrucții din Yokohama, proprietarii au discutat în medie circa 11 ani, lucrările au durat 2,4 ani, iar clădirile noi au avut de 3,6 ori mai multă suprafață.

A devenit scump. Suma plătită în plus de un proprietar a crescut de la mai puțin de 3,5 milioane de yeni în reconstrucțiile de până în 1996 la peste 19 milioane de yeni în medie (circa 107.000 de euro) din 2017 încoace, potrivit datelor prezentate ministerului de asociația dezvoltatorilor. Costul și cele două mutări îi apasă cel mai tare pe proprietarii care trăiesc din pensie.

Dacă s-ar dărâma clădirea ta: Tokyo alături de orașul tău#

Alege un oraș și dacă stai în chirie sau ești proprietar. Fiecare rând e un pas, cu regula care îl decide.

Dacă plătești 500 de euro chirie, un bloc nou ți-o scumpește?#

Pentru apartamentul reconstruit, da: un apartament nou se închiriază de obicei mai scump decât cel vechi, iar în Japonia chiriașul vechi pleacă de obicei cu o despăgubire. Pentru cartier, cele mai bune studii găsesc contrariul.

În cartierele cu venituri mici din orașe americane, chiriile locuințelor din apropierea unui bloc nou și mare au ajuns cu 5–7% mai mici decât cele ale locuințelor aflate puțin mai departe sau lângă blocuri terminate mai târziu (Asquith, Mast și Reed, 2023). La Helsinki, cercetătorii i-au urmărit pe toți cei care s-au mutat în apartamente noi din centru, apoi pe cei care s-au mutat în locuințele lăsate de ei, timp de șase runde. La fiecare 100 de apartamente noi din centru, 66 de locuințe s-au eliberat în jumătatea mai săracă a cartierelor din zona Helsinki, iar 31 în cea mai săracă cincime (Bratu, Harjunen și Saarimaa, 2023).

Indicele chiriilor private din Tokyo a atins maximul în 1994, iar în 2025 era cu 5% sub acel nivel, deși prețurile în general au crescut. O parte se explică prin inflația mică a Japoniei, iar indicele urmărește chiriași care rămân în apartamente tot mai vechi, ceea ce, spun statisticienii, îl trage în jos. Indici comparabili din Spania și Germania au scăzut și ei după eliminarea efectului inflației, așa că răspunsul pentru chiriașul cu 500 de euro vine din studiile de mai sus, nu dintr-o întrecere între orașe.