Vivienda · Japón y Europa
Cómo reconstruye Japón sus viviendas, qué pasa con la gente que vive en ellas y qué podría copiar Europa
Se dice que una casa japonesa dura 30 años, pero la mitad de las viviendas de Tokio de los setenta siguen habitadas. Qué pasa de verdad allí cuando se derriba un edificio, con inquilinos, propietarios y alquileres, y qué supondrían esos mismos pasos en Barcelona, Londres, Viena, Berlín, Ámsterdam, Bucarest y Cluj.
Cada casita es el 1 % de las viviendas de una ciudad, ordenadas por año de construcción. La que tiene contorno es la del medio: la mitad son más antiguas y la mitad, más nuevas.
¿De verdad duran solo 30 años las casas japonesas?#
La cifra procede del ministerio japonés de la vivienda. Compara dos encuestas nacionales de vivienda separadas por cinco años, cuenta cuántas viviendas de cada edad han desaparecido y promedia su edad. Para 2018–2023 el resultado es de 35,7 años; las cifras más recientes del ministerio para Estados Unidos e Inglaterra son 56,7 y 51,4.
Es la edad de las viviendas que desaparecieron, no lo que dura una vivienda. La mayoría de las viviendas de Japón (62 %) se construyeron después de 1990, así que la mayoría de las que podían desaparecer eran jóvenes. A partir de las encuestas de 2013 y 2018, el mismo ministerio calcula que una vivienda nueva durará de media 53,7 años; con todas las encuestas desde 1973, obtiene 58,2 años para las casas de los ochenta.
El gráfico sigue las viviendas de Tokio década a década. El contorno indica cuántas se empezaron a construir y el relleno, cuántas seguían habitadas en cada encuesta. De los 1,74 millones de viviendas iniciadas en los setenta, 0,87 millones seguían habitadas en 2023, con entre 43 y 52 años: el 50 %. En todo Japón, el 51 %.
Incluso la medida más amplia muestra un ritmo lento. Entre las encuestas de 2018 y 2023, Tokio inició 671.571 viviendas y su parque creció en 529.800, de modo que unas 28.000 viviendas al año se derribaron, se unieron a otras o salieron del recuento: el 0,37 % del total. Sustituir toda una ciudad cada 30 años exigiría un 3,3 % anual. Los derribos registrados en todo Japón suman el 0,17 % de las viviendas al año, cerca del 0,17 % que registra Ámsterdam, aunque la medida amplia de Japón es tres veces mayor.
“Habitadas” significa ocupadas. Una vivienda vacía el día de la encuesta cuenta como desaparecida, así que el relleno es un mínimo. Las viviendas de año desconocido se reparten en proporción y el año lo declaran los residentes, por eso la barra de los noventa supera un poco su contorno en 2003.
Por qué una casa japonesa pierde su valor#
En Japón el valor está en el suelo y la casa se desgasta como un coche. En 2024, el suelo suponía el 88 % del valor de las viviendas de los hogares de Tokio y el 79 % en todo Japón. Las normas fiscales amortizan una casa de madera en 22 años y un edificio de hormigón en 47.
El riesgo sísmico influye en la reconstrucción a través de la normativa de construcción. Japón endureció sus normas en 1971, el 1 de junio de 1981 y en 2000. En Kobe, en 1995, en el distrito estudiado de Chūō, se derrumbó el 17 % de los edificios de 1971 o anteriores, el 5 % de los de 1972–1981 y el 3 % de los posteriores. En 2023 cumplía la norma sísmica vigente desde 1981 alrededor del 90 % de las viviendas japonesas; unos 5,7 millones no la cumplían, 4,5 millones de ellas casas.
La tercera razón es la licencia. Japón tiene 13 tipos de zona nacionales, y cuando el proyecto cumple las reglas de la zona, el funcionario está obligado a expedir el certificado (Ley de Normas de Edificación, art. 6). Quien derriba una casa de dos plantas puede levantar una de tres o un pequeño bloque de pisos sin trámite de audiencia, si la zona lo permite. En 2020–2024, Tokio inició 9,3 viviendas por cada 1.000 habitantes al año.
Las mismas reglas dejan viviendas vacías. Japón tiene 9 millones de viviendas desocupadas, el 13,8 % del total; 3,86 millones no están en venta, ni en alquiler, ni son segundas residencias. Una casa valorada en cero es barata de sustituir, y también de dejar vacía.
El bloque de pisos que casi nunca se reconstruye#
La reconstrucción rápida afecta a casas con un solo dueño. Un bloque tiene decenas de propietarios, y a Japón le cuesta tanto rehacerlo como a Europa. Japón tiene 7,24 millones de pisos en régimen de propiedad horizontal. Hasta marzo de 2025 se habían reconstruido, en total, 323 edificios con unos 26.000 pisos, sin contar las reconstrucciones tras catástrofes.
Los pisos envejecen más deprisa de lo que las reglas permiten renovarlos: 1,59 millones tenían 40 años o más a finales de 2025, y el ministerio prevé 3,13 millones en 2035 y 5,04 millones en 2045.
Cuando hay reconstrucción, los propietarios votan. Desde abril de 2026 hacen falta cuatro quintos de los propietarios y de los votos, o tres cuartos si el edificio no cumple las normas sísmicas, contra incendios o de seguridad. A quienes votaron en contra se les compra su piso a precio de mercado. Entra un promotor, levanta un bloque más alto y vende los pisos de más para pagar la obra; cada propietario recibe en el edificio nuevo un piso que vale lo que el viejo, pagando la diferencia si quiere más espacio, o dinero. En siete reconstrucciones de Yokohama, los propietarios tardaron de media unos 11 años en decidir, las obras duraron 2,4 años y los edificios nuevos tenían 3,6 veces más superficie.
Se ha encarecido. Lo que pagaba de más cada propietario pasó de menos de 3,5 millones de yenes en las reconstrucciones hasta 1996 a más de 19 millones de yenes de media (unos 107.000 euros) desde 2017, según los datos que la asociación de promotores presentó al ministerio. El coste y las dos mudanzas pesan sobre todo a los propietarios que viven de una pensión.
Si derribaran tu edificio: Tokio junto a tu ciudad#
Elige una ciudad y si vives de alquiler o en tu propio piso. Cada fila es un paso, con la norma que lo decide.
1Quién decide
El casero, que necesita una “causa justificada” para poner fin a tu contrato (Ley de Arrendamiento de Suelo y Edificios, art. 28). Un edificio viejo cuenta, pero los jueces rara vez aceptan solo la antigüedad.
No solo el propietario: querer derribar no pone fin a tu contrato. Termina a su vencimiento (al menos cinco años, siete si el arrendador es una empresa) o si el edificio se declara en ruina.
2Preaviso y dinero
Preaviso de 6 a 12 meses antes de que venza el contrato. Los caseros suelen pagar una indemnización por desalojo; en un caso de Tokio de 2013, 2,15 millones de yenes (unos 12.100 euros), unos 86 meses de alquiler.
Si el derribo lo exige el planeamiento, te realojan; fuera de la expropiación, la ley no fija una cantidad.
3Dónde vives mientras tanto
Buscas piso por tu cuenta, con ese dinero. Solo el 2 % de los hogares que entraron a vivir de alquiler privado en 2024 firmó un contrato de duración determinada, que termina al vencer el plazo, sin otro motivo.
Alojamiento provisional a cargo de quien construye el edificio nuevo, cuando el planeamiento impone las obras.
4El edificio nuevo
Sin derecho a volver y sin tope: los pisos nuevos se alquilan más caros que el tuyo.
Vuelves cuando sea posible, por lo que quede de contrato, a un piso en el mismo solar o en el entorno, no menor que el tuyo (al menos la mitad si el tuyo superaba los 90 m²). Barcelona es zona tensionada hasta marzo de 2027, lo que limita muchos alquileres nuevos.
Leyes comprobadas el 16 de octubre de 2026. La vivienda social sigue otras reglas, indicadas donde corresponde.
Si pagas 500 euros de alquiler, ¿un edificio nuevo te lo encarece?#
Para el piso que se reconstruye, sí: un piso nuevo suele alquilarse más caro que el viejo, y en Japón el antiguo inquilino suele irse con una indemnización. Para el barrio, los mejores estudios encuentran lo contrario.
En barrios de rentas bajas de ciudades de Estados Unidos, los alquileres junto a un gran edificio nuevo acabaron un 5–7 % más bajos que los algo más alejados o junto a edificios terminados más tarde (Asquith, Mast y Reed, 2023). En Helsinki, los investigadores siguieron a todos los que se mudaron a pisos nuevos del centro y después a quienes ocuparon las viviendas que dejaron, durante seis rondas. Por cada 100 pisos nuevos en el centro, 66 viviendas quedaron libres en la mitad más pobre de los barrios del área de Helsinki y 31 en la quinta parte más pobre (Bratu, Harjunen y Saarimaa, 2023).
66 viviendas liberadas en la mitad más pobre de los barrios · 31 de ellas en la quinta parte más pobre
El índice de alquileres privados de Tokio tocó máximo en 1994 y en 2025 estaba un 5 % por debajo, aunque los precios en general subieron. En parte se debe a la baja inflación japonesa, y el índice sigue a inquilinos que permanecen en pisos cada vez más viejos, lo que, según los estadísticos, lo empuja a la baja. Índices comparables de España y Alemania también bajaron descontada la inflación, así que la respuesta para el inquilino de 500 euros sale de los estudios anteriores y no de una carrera entre ciudades.
Tokio: viviendas iniciadas; el resto: viviendas terminadas. Tokio y Cluj-Napoca usan la población fija del censo.
Barcelona: lo que pasaría con tu edificio#
En Cataluña, poner fin a la propiedad horizontal de un edificio exige el voto de todos los propietarios (Código Civil de Cataluña, art. 553-26), y las obras estructurales, cuatro quintos. A ningún propietario se le puede imponer por mayoría: solo el ayuntamiento puede forzarlo, con la venta o la sustitución forzosa, o con la expropiación.
Inquilinos: que el propietario quiera derribar no pone fin al contrato, que dura al menos cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. Cuando el derribo lo exige el planeamiento, el inquilino tiene derecho a un alojamiento provisional y a volver cuando sea posible, por el tiempo que le quede de contrato, a una vivienda en el mismo solar o en el entorno, no menor que la suya (al menos la mitad si la suya superaba los 90 m²).
El edificio nuevo solo puede ser tan grande como permite el plan. Desde 2018, las obras nuevas y las grandes rehabilitaciones de más de 600 m² reservan un 30 % a vivienda protegida. Barcelona es zona tensionada hasta marzo de 2027, lo que limita muchos alquileres nuevos; la ley no aclara cómo se trata un piso reconstruido.
La mitad de las viviendas de Barcelona son anteriores a 1966. En 2020–2024 la ciudad terminó 1,1 viviendas por cada 1.000 habitantes al año, la cifra más baja de las ocho ciudades y una octava parte del ritmo de Tokio.
Lo que Europa podría copiar, y lo que no#
Esta parte es un argumento, no una descripción de la ley: cinco cosas que hace Japón y que las ciudades europeas podrían adoptar, con lo que cambiaría cada una.
Fijar el tamaño de antemano y dejar margen para crecer
Las zonas japonesas fijan qué tamaño puede tener un edificio, la licencia llega cuando el proyecto cumple y para derribar viviendas basta una notificación. Berlín, Viena y Barcelona también conceden licencias dentro de sus planes, así que lo que limita el crecimiento es cuánto permiten esos planes; Berlín, Ámsterdam y Viena exigen además un permiso para derribar viviendas, y Londres decide caso por caso. Una ciudad podría publicar, calle por calle, qué tamaño puede tener el edificio que sustituya al viejo.
Que las plantas de más paguen la obra
Los propietarios japoneses cambian su piso viejo por uno nuevo porque un promotor paga por el derecho a vender los pisos adicionales. El programa sísmico de Bucarest refuerza los bloques tal como están, sin plantas nuevas que vender; un plan urbanístico financiado con fondos privados puede añadir como mucho un 20 % de superficie, una sola vez.
La mayoría de los propietarios, no todos
En Barcelona, Viena y Berlín, derribar exige en la práctica el acuerdo de todos los propietarios. Ámsterdam permite que un juez supla el consentimiento de un propietario que se niega sin motivo fundado. Japón pide cuatro quintos, tres cuartos si el edificio no es seguro, y compra a precio de mercado los pisos de los demás.
Ponerle precio a la mudanza del inquilino
Los caseros japoneses suelen pagar para poner fin a un contrato; en un caso de Tokio, por una casa de 95 años con un alquiler bajo, 86 meses de alquiler. Ámsterdam fija una ayuda mínima de mudanza de 7926 euros, Viena exige ofrecer dos pisos de sustitución y un inquilino privado de Londres recibe cuatro meses de preaviso.
Mantener el derecho a volver
El inquilino de un propietario japonés conserva un contrato en el edificio nuevo, salvo que se le rescinda con indemnización. Barcelona reconoce el retorno solo cuando el derribo lo impone el planeamiento.
Lo que no conviene copiar
Valorar las casas como coches, amortizadas fiscalmente en 22 años, deja las casas viejas casi sin valor, y Japón tiene ya 9 millones de viviendas vacías. En los casos de Yokohama, reconstruir un bloque costó unos 11 años de reuniones, y los propietarios pagan hoy de media más de 100.000 euros, más de lo que pueden pagar muchos propietarios mayores. Y de las ciudades europeas de esta comparación, solo Bucarest publica una lista de edificios que pueden derrumbarse en un terremoto, aunque la ley rumana obliga a cada alcalde a tener una.
Método y fuentes#
Japón: encuestas de vivienda y suelo de la Oficina de Estadística, 1998–2023 (viviendas ocupadas según el periodo de construcción, Japón y la prefectura de Tokio; las de año desconocido, repartidas en proporción); viviendas iniciadas 1951–2025 y estadísticas de derribos del ministerio de vivienda (MLIT); estadísticas del MLIT sobre propiedad horizontal (parque a finales de 2025, reconstrucciones hasta el 31 de marzo de 2025); textos legales de e-Gov vigentes el 16 de octubre de 2026. La cifra de los “30 años” se recalculó a partir de las tablas originales con una diferencia máxima de 0,3 años respecto a la del ministerio.
Vivienda típica: el año de construcción que divide en dos mitades las viviendas de cada ciudad, repartiendo las de cada periodo por igual entre sus años. Londres: Agencia de Valoración, inmuebles sujetos al impuesto municipal, 2025; Barcelona: censo del INE 2021; Bucarest: censo de 2021; Cluj: ciudades del distrito de Cluj, censo de 2021 (la ciudad reúne cerca del 72 %); Viena: censo de 2021; Berlín: censo de 2022; Ámsterdam: registro del CBS 2024; Tokio: viviendas ocupadas 2023.
Leyes europeas: los textos de cada ciudad, leídos el 16 de octubre de 2026, sobre todo en los portales oficiales de legislación (Inglaterra: legislation.gov.uk; España y Cataluña: BOE; Austria: RIS; Alemania: gesetze-im-internet.de; Países Bajos: wetten.overheid.nl); los textos rumanos, en copias archivadas del portal oficial, consolidadas a principios de 2026; para Berlín, las guías publicadas por la ciudad. Los pasos jurídicos están simplificados; en un caso concreto cuenta el texto completo.
Moneda: tipo de referencia del BCE del 16 de octubre de 2026, 1 euro = 177,82 yenes.
- MLIT, datos económicos de vivienda: edad media de las viviendas desaparecidas (actualizado el 30 sep. 2025). mlit.go.jp
- MLIT, documentos del consejo de vivienda (2021): vida prevista de las viviendas nuevas. mlit.go.jp
- Oficina de Estadística de Japón, Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 (y las rondas 1998–2018). e-stat.go.jp
- MLIT, viviendas iniciadas por prefectura, 1951–2025. e-stat.go.jp
- MLIT, pisos en propiedad horizontal con más de 40 años (finales de 2025 y previsiones). mlit.go.jp
- MLIT, reconstrucciones de edificios en propiedad horizontal hasta el 31 de marzo de 2025. mlit.go.jp
- Asociación inmobiliaria de Japón, documento presentado al MLIT (dic. 2022): coste para los propietarios. mlit.go.jp
- Ciudad de Yokohama, siete reconstrucciones de edificios (2025). city.yokohama.lg.jp
- Ley japonesa de propiedad horizontal, arts. 62–64 (vigente desde el 1 de abril de 2026). laws.e-gov.go.jp
- Ley japonesa de arrendamiento de suelo y edificios, arts. 26–28 y 38–39. laws.e-gov.go.jp
- Ley japonesa de normas de edificación, arts. 3 y 6. laws.e-gov.go.jp
- Tribunal de Distrito de Tokio, 11 dic. 2013: 2,15 millones de yenes por una casa de 95 años (resumen). gentosha-go.com
- MLIT, proporción de viviendas resistentes a terremotos (2023). mlit.go.jp
- Instituto de Investigación de la Edificación de Japón: normas sísmicas y Kobe 1995. kenken.go.jp
- Encuesta nacional de ingresos, consumo y patrimonio 2024: valor del suelo y del edificio, Tokio. e-stat.go.jp
- Índice de precios de consumo, distritos de Tokio: alquileres privados, 1970–2025. e-stat.go.jp
- Asquith, Mast y Reed, “Local Effects of Large New Apartment Buildings in Low-Income Areas”, Review of Economics and Statistics, 2023. doi.org
- Bratu, Harjunen y Saarimaa, “City-wide effects of new housing supply: Evidence from moving chains”, Journal of Urban Economics, 2023. doi.org
- Inglaterra: Housing Act 1988, anexo 2, causa 6 (vigente desde el 1 de mayo de 2026), y Land Compensation Act 1973, s. 29. legislation.gov.uk
- España: Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015), art. 19; Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. boe.es
- Cataluña: Código Civil, libro quinto (propiedad horizontal), art. 553-26. boe.es
- Austria: Ley de Arrendamientos (MRG), §30 y §32. ris.bka.gv.at
- Alemania: Código Civil (BGB), §573; Ley de Propiedad Horizontal (WEG), §20. gesetze-im-internet.de
- Países Bajos: Código Civil, libro 7 (arts. 7:220, 7:274) y libro 5 (arts. 5:140, 5:143). wetten.overheid.nl
- Rumanía: Ley 212/2022 de reducción del riesgo sísmico de los edificios, consolidada a 1 de enero de 2026. legislatie.just.ro
- AMCCRS Bucarest, lista de edificios clasificados por riesgo sísmico (2026). amccrs-pmb.ro
- Agencia de Valoración del Reino Unido, inmuebles por periodo de construcción, 2025. gov.uk
- INE, Censo 2021: viviendas de Barcelona por año de construcción. ine.es
- Eurostat, censos de 2021: viviendas por periodo de construcción (Bucarest, Viena, Berlín). ec.europa.eu
- CBS, viviendas de Ámsterdam por año de construcción, 2024; obras terminadas y derribos. cbs.nl
- BCE, tipos de referencia, 16 de octubre de 2026. ecb.europa.eu