Ce reguli se aplică terenului sau dosarului tău?

Art. 245 păstrează autorizația ca regulă și admite, prin excepție, două trasee: procedura simplificată a notificării (art. 294) și lucrările fără autorizație și fără notificare (art. 299). Câteva dintre acestea din urmă, precum panourile fotovoltaice ale prosumatorilor, cer totuși înștiințarea prealabilă a primăriei. Autorizația rămâne obligatorie pentru orice lucrare pe care legea nu o trece expres pe unul dintre aceste trasee (art. 259 alin. (6)).

Codul permite execuția proprietarului și titularilor altor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice, cu respectarea actului de constituire sau cu acordul proprietarului. Un drept de creanță ajunge doar pentru lucrările enumerate la art. 245 alin. (4): construcții temporare, reparații și compartimentări interioare nestructurale și demontabile, cu acordul proprietarului, unele lucrări pentru petrol și gaze ori pentru rețelele de apă și apă uzată, în condițiile prevăzute acolo, și alte cazuri prevăzute expres de lege. Pentru lucrările inginerești de interes public, autorizația poate fi cerută și de alte persoane decât titularii drepturilor reale (art. 248 alin. (2)), iar art. 334 stabilește reguli speciale pentru infrastructura de transport.

Codul separă trei familii de construcții și construiește capitole proprii pentru clădiri, intervenții, amenajări, infrastructură inginerească și construcții speciale.

Pentru un obiectiv de investiții care combină construcții noi cu amenajări, intervenții asupra construcțiilor existente sau desființări parțiale ori totale se cere o singură autorizație de construire, care prezintă distinct fiecare categorie de lucrări. Dacă pe același teren se realizează mai multe obiective, solicitantul poate cere câte o autorizație pentru fiecare, pe baza aceluiași certificat de urbanism, cu condiția ca obiectivele să fie delimitate în documentația tehnică.

Art. 252 enumeră lucrările care se pot face fără o nouă documentație de urbanism, prin autorizație, notificare sau fără formalități: de pildă modificarea, repararea sau consolidarea clădirilor care își păstrează funcțiunea, suprafața construită la sol și volumetria, amenajarea podurilor din clădirile existente ca spații utilizabile chiar peste CUT-ul zonei, lucrări la obiective militare și capacități de producere și stocare a energiei electrice și a hidrogenului din surse regenerabile, situate în extravilan. Pentru capacitățile de producere din intravilan care nu sunt pentru autoconsum, soluția și relația cu vecinii se detaliază totuși printr-un PUD.

Art. 253 împarte certificatul după scop în cinci categorii: pentru informare, pentru operațiuni cadastrale, pentru clădiri și amenajări, pentru lucrări inginerești și pentru construcții cu caracter special. Certificatul pentru informare conține doar date generale, nu este act administrativ și nu dă dreptul de a construi; dacă primăria are un sistem informatic funcțional, se emite automat, în cel mult cinci zile lucrătoare, iar până la funcționarea sistemului, în cel mult 10 zile lucrătoare.

Art. 249 pornește procesul de la cererea certificatului de urbanism și enumeră etapele: studii de specialitate, proiect pentru autorizare, procedura de mediu, avize și acorduri, PUD dacă e cazul, depunerea documentației și emiterea autorizației. Dacă proiectul cere modificarea reglementărilor urbanistice, procesul se suspendă după certificat până la aprobarea lor și continuă apoi pe baza aceluiași certificat, completat cu actul de aprobare. Art. 262–280 detaliază fiecare pas, până la proiectul tehnic, începerea și finalizarea lucrărilor.

Când intenția de construire nu se încadrează în documentațiile de urbanism, certificatul îi comunică solicitantului una dintre trei situații: modificarea nu este posibilă, deci lucrarea nu se poate face; trebuie inițiat un PUZ; sau trebuie elaborat un PUD. Dacă e nevoie de PUZ, autorizarea depinde de aprobarea lui; când planul e finanțat de cel interesat, e nevoie și de un aviz de inițiere al arhitectului-șef, aprobat de primar sau, după caz, de președintele consiliului județean.

Acordul vecinilor sau al asociației de proprietari, în formă autentică, se cere când expertiza tehnică sau raportul de expertiză tehnică preliminară privind vecinătățile arată că sunt necesare măsuri de punere în siguranță a construcțiilor vecine; dacă imobilul vecin aparține unei instituții de apărare, ordine publică sau securitate națională, se cer atât avizul instituției, cât și acordul vecinului. Refuzul e justificat dacă lucrarea contravine legii sau afectează imobilul vecin fără soluții de remediere; refuzul nejustificat se constată de instanța de contencios administrativ, iar hotărârea ține loc de acord. Vecinii trebuie să permită accesul experților tehnici, iar articolul nu se aplică lucrărilor inginerești de interes public național sau local.

Codul enumeră conținutul minim al documentației pentru autorizație, printre altele: cererea, extrasele de carte funciară și de plan cadastral nu mai vechi de 30 de zile, proiectul pentru autorizare, avizele și acordurile, expertiza privind vecinătățile, dacă e cazul, devizul general și referatele verificatorilor tehnici atestați. Tot în lege sunt conținutul cererii, al proiectului și regulile despre cine elaborează și semnează proiectele (art. 317).

Codul păstrează termenele de emitere a avizelor, runda unică de clarificări și aprobarea tacită și adaugă o cale opțională: solicitantul poate obține avizele prin Comisia de acord unic, care le emite în 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete și corecte și, după emiterea tuturor, le reunește într-un acord unic. Avizele de mediu, de gospodărire a apelor, ale Ministerului Culturii și acordul vecinilor rămân în afara comisiei. Comisia este obligatorie la județe, municipii și sectoarele Bucureștiului și opțională în celelalte localități; până la operaționalizarea platformei naționale, documentația se trimite membrilor prin e-mail.

Emitentul poate cere o singură dată, motivat, clarificări, completări sau modificări, în termenul lui de analiză (de regulă 15 zile; 30 de zile pentru avizele privind monumentele și pentru Autoritatea Aeronautică Civilă Română). Beneficiarul răspunde în cel mult 60 de zile, altfel procedura de avizare se reia; după răspuns, emitentul are 15 zile să emită avizul sau să respingă motivat documentația. Dacă tace în aceste termene, avizul se consideră acordat, cu excepția avizelor instituțiilor din sistemul de apărare, ordine publică și securitate națională (SNAOPSN).

Autorizația se emite în cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete. La cererea beneficiarului, se emite în regim de urgență în cel mult șapte zile lucrătoare, iar autoritatea publică locală poate percepe o taxă specială. Dacă solicitantul folosește Comisia de acord unic, cele 30 de zile curg de la emiterea acordului unic.

Autorizația o semnează președintele consiliului județean sau primarul ori împuterniciții lor, secretarul general, arhitectul-șef sau persoana cu responsabilitate în autorizarea lucrărilor și persoana care a întocmit-o, iar răspunderea emiterii revine semnatarilor, potrivit atribuțiilor fiecăruia. Art. 318 adaugă că cei cu atribuții în verificarea documentațiilor și/sau în elaborarea ori emiterea autorizațiilor răspund material, contravențional, civil sau penal, după caz, pentru nerespectarea legii și reia regula potrivit căreia emitentul nu răspunde pentru prejudiciile cauzate de litigiile asupra imobilului aflate pe rol la data emiterii, care revin solicitantului.

Lucrările la monumente, în zonele lor de protecție și în zonele construite protejate se autorizează cu avizul obligatoriu al Ministerului Culturii sau al direcției județene pentru cultură, fie că e vorba de construcții noi, intervenții, amenajări sau desființări; pentru clădirile noi din zonele protejate, avizul se dă pe o documentație privind impactul asupra resursei culturale și efectul vizual asupra monumentelor, iar ministerul poate respinge sau cere modificarea soluției dacă aceasta alterează caracterul zonei, peisajul ori perspectivele valoroase. La monumente, lucrările mărunte enumerate la art. 284 alin. (4) (finisaje și tâmplărie exterioară cu păstrarea materialului și a formei, conservarea componentelor artistice) cer notificarea primăriei și a direcției județene pentru cultură și acordul scris al acesteia, considerat dat tacit după 60 de zile calendaristice. Pentru clădirile din zonă care nu sunt monumente, Codul se contrazice: art. 284 alin. (3) scutește unele reparații de autorizație, iar art. 294 alin. (3) cere pentru aceleași lucrări notificare și acord scris.

Lucrările autorizate de construire sau de desființare pot începe și se execută numai pe baza proiectului tehnic de execuție, cu excepțiile prevăzute de Cod. Proiectul tehnic dezvoltă documentația pe baza căreia s-a emis autorizația, este elaborat de colective de specialitate și verificat, iar lucrările nu pot începe fără avizele și acordurile necesare.

Dacă apar modificări de temă care cer schimbarea autorizației, titularul trebuie să ceară o autorizație de modificare înainte de a executa modificările și în termenul de valabilitate al autorizației inițiale. Ea se emite numai dacă modificarea rămâne în limitele actului de mediu, ale avizelor, acordurilor și reglementărilor urbanistice; altfel, autorizarea se reia de la început (art. 249). Modificările locale ale soluțiilor tehnice se pot face prin dispoziție de șantier, întocmită în prealabil de proiectant.

Notificarea se aplică doar în intravilanul rural, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor și în afara localităților rurale din zonele metropolitane, cu respectarea documentației de urbanism. Construcțiile exterioare locuinței unifamiliale (garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, piscine și altele asemenea) nu pot depăși cumulat 50 m², inclusiv cele permanente, cu fundație, sub 20 m². Notificarea se depune înainte de începerea lucrărilor, cu un proiect tehnic simplificat și cu taxele prevăzute de lege.

Notificarea se poate folosi pentru o singură locuință unifamilială, cu lot și acces propriu, în intravilanul rural, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor: parter sau demisol și parter, fără subsol, cu cel mult 150 m² suprafață desfășurată. Proiectul poate fi doar un proiect-tip pus la dispoziție de o autoritate publică în urma unui concurs de soluții sau un proiect individual al unui colectiv format din arhitect cu drept de semnătură și ingineri de structuri și instalații; în ambele cazuri trebuie respectat ghidul OAR pentru mediul rural, iar proiectul se avizează de arhitectul-șef de județ.

Notificarea acoperă, numai în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor, intervenții enumerate cu limite precise, între care: înlocuirea acoperișului, cu înălțare de cel mult 0,50 m și cu streașina și coama în limita regulamentului de urbanism; mansardarea podurilor existente la casele unifamiliale, fără schimbarea volumului și fără consolidare; renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii și închiderea unitară a balcoanelor în apartamente; reabilitarea energetică unitară a anvelopei sau a acoperișului, fără schimbarea sistemului constructiv, la casele de cel mult trei niveluri; grupuri sanitare sau camere tehnice de cel mult 25 m² în încăperi existente; modificări ale pereților nestructurali, fără schimbarea dimensiunii casei și fără afectarea securității la incendiu. În zonele protejate, pentru clădirile care nu sunt monumente, art. 294 alin. (3) permite anumite reparații enumerate pe baza notificării primăriei și a direcției județene pentru cultură și a acordului scris al acesteia, deși art. 284 alin. (3) scutește de autorizație aceleași lucrări.

Art. 294 alin. (3) permite notificarea doar pentru o listă închisă de lucrări la construcții din zonele construite protejate sau din zona de protecție a monumentelor: reparații fără extinderi, demolări sau modificări structurale, care nu schimbă volumul, forma sau decorația fațadei, refacerea finisajelor și a tâmplăriei cu păstrarea materialului și a formei, reparații la pardoseli, sobe și instalații interioare, compartimentări ușoare, schimbarea destinației fără lucrări și instalații de stingere a incendiilor. Notificarea se trimite primăriei și direcției județene pentru cultură, iar lucrările se fac pe baza acordului scris al acesteia, care stabilește condițiile și termenele. Procedura nu se aplică monumentelor istorice clasate; articolul pomenește și clădirile în curs de clasare și pe cele declarate valoroase prin documentațiile de urbanism, dar nu spune limpede dacă sunt excluse.

Art. 294 alin. (4) trece în notificare o listă închisă de amenajări: campinguri sau tabere de vacanță din construcții ușoare pentru cel mult 20 de persoane, cu acces la utilitățile locale, și mărirea lor cu cel mult 20 de persoane; accese, drumuri, parcări, împrejmuiri, iluminat și grupuri sanitare în campingurile și satele de vacanță existente; terenuri de sport fără public; parcuri de distracții sezoniere sau temporare de cel mult 2 hectare; spații publice și grădini de fațadă în afara zonelor protejate; trotuare, ziduri de sprijin, scări și terase în zonele protejate, cu notificarea Ministerului Culturii; lucrări funerare, cu avizul administrației cimitirului; rampe pentru persoanele cu dizabilități; perdele forestiere și împăduriri pe terenuri degradate.

Art. 299 enumeră lucrările care se fac fără autorizație și fără notificare, fiecare cu condițiile ei. Printre ele sunt, la clădirile din afara zonelor protejate, anumite reparații, instalațiile interioare, aparatele de climatizare și panourile fotovoltaice pentru prosumatori, iar în mediul rural, anexele de cel mult 20 mp și 2,5 m înălțime, fără fundație, provizorii, demontabile, pe structură de lemn sau metal. Pentru unele lucrări textul cere totuși informarea prealabilă a primăriei, de exemplu la panourile fotovoltaice și la automatele pentru colete.

Art. 300 permite, pe baza unui aviz de amplasare emis de autoritatea care autorizează construcțiile, rastele pentru biciclete și trotinete, stații de încărcare pentru vehicule electrice sau hibride, puncte de măsurare a calității aerului și a zgomotului, puncte de colectare a deșeurilor, semnalizare rutieră și camere de supraveghere, toalete ecologice, tonete, automate pentru colete și automate de vânzare de cel mult 12 mp, așezate direct pe sol, fără fundație și fără alte racorduri decât la electricitate, mobilier pentru comerțul de întâmpinare și amenajări temporare pentru spectacole, târguri sau patinoare. Condiția comună este ca obiectul să nu blocheze traficul pietonal sau rutier.

Art. 301 obligă titularul unei lucrări fără autorizație sau executate altfel decât prevede autorizația să ceară autorizație de regularizare. În regim permanent aceasta se emite numai pentru locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj de cel mult 150 mp desfășurați, care nu sunt monumente și nu se află în zone protejate, pentru anexele locuinței, gospodărești sau agricole de cel mult 150 mp și pentru închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public. Condițiile de mediu, urbanism și calitate sunt cumulative, iar calitatea se dovedește prin expertize tehnice. Separat de formularea Codului, instrucțiunile administrative aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 1.389/2026 interpretează calea permanentă ca aplicabilă închiderii balcoanelor sau logiilor de la clădiri de locuit multietajate, cu excepția extinderii de la parter pe domeniul public. Ele spun că cererea se poate depune oricând, cu taxele obișnuite; cerințele de calitate, de mediu și de urbanism, precum și expertizele tehnice și verificările autorităților, rămân aplicabile. Instrucțiunile au caracter administrativ și interpretativ; nu modifică legea.

Timp de un an de la intrarea în vigoare a Codului (25 august 2026), regularizarea se poate cere și pentru alte construcții decât casele și anexele din regimul permanent, dacă se încadrează în reglementările urbanistice aprobate la data emiterii și în cerințele de calitate, obligațiile fiscale sunt îndeplinite, iar măsurile contravenționale au fost aplicate. Cotele datorate pentru controlul statului în urbanism și construcții și taxele de certificat de urbanism și de autorizare sunt de zece ori mai mari decât pentru o lucrare legală.

Pentru clădirile construite fără autorizație sau altfel decât prevede autorizația, care nu fuseseră regularizate la intrarea în vigoare a Codului, impozitul pe clădiri crește cu 100%. Majorarea curge de la data la care primăria constată construirea neautorizată și durează până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființare.

Codul separă patru situații: desființarea cerută de proprietar, cu autorizație de desființare, prin aceeași autorizație cu construcția nouă sau, pentru anexele gospodărești și construcțiile exterioare caselor din afara zonelor protejate, prin notificare (art. 302); desființarea de către primărie a clădirilor proprii aflate în degradare avansată, care pun în pericol siguranța publică, cu excepția monumentelor (art. 303); măsurile dispuse după sancționarea lucrărilor nelegale (art. 358); desființarea pe cale administrativă, fără instanță, a construcțiilor neautorizate și a celor provizorii de pe terenurile statului sau ale UAT (art. 359).

Autorizația este valabilă trei ani de la emitere, iar în acest termen lucrările trebuie începute; termenul nu se prelungește, dar se poate suspenda o singură dată, pentru cel mult 12 luni. Valabilitatea se extinde apoi pe durata de execuție din autorizație, socotită de la începerea lucrărilor anunțată autorității emitente sau, fără acest anunț, de la emitere; durata se poate prelungi o singură dată cu cel mult 12 luni, cu o taxă de 30% din taxa inițială. La schimbarea titularului în timpul execuției, drepturile și obligațiile din autorizație trec de drept la noul titular; înainte de emitere trec la fel cele din certificat, avize și acorduri.

Art. 314 cere liste lunare publice ale certificatelor de urbanism și ale notificărilor aprobate tacit, iar în 30 de zile de la emitere se fac publice autorizațiile, cu datele tehnice ale proiectului, și respingerile, cu motivarea pe scurt. Înainte de începerea lucrărilor, beneficiarul notează numărul, data și titlul autorizației în cartea funciară și într-un ziar de largă răspândire și afișează panoul pe șantier. Art. 315 obligă autoritățile să țină registre digitale și să le trimită lunar ISC și structurii județene.

Art. 351 împarte controlul între ISC, autoritățile locale și județene și organele de control ale ministerului transporturilor, pentru infrastructura de transport de interes național; instituțiile de apărare, ordine publică și securitate națională își controlează singure obiectivele militare și speciale. Odată cu oprirea lucrărilor se pot dispune interzicerea accesului pe șantier, sigilarea și deconectarea de la utilitățile de șantier, iar operatorul de rețea care nu execută deconectarea poate fi amendat cu 5.000–30.000 de lei (art. 353 și 357).

Codul păstrează infracțiunile (art. 356), contravențiile (art. 357) și măsurile de încadrare, regularizare sau desființare (art. 358). Lista contravențiilor cuprinde acum și lucrările executate fără notificare prealabilă sau altfel decât proiectul notificat, începerea lucrărilor fără proiect tehnic de execuție și respingerea nejustificată a avizelor. Lucrările fără autorizație sau cu încălcarea ei se amendează cu 50.000–1.000.000 de lei, după gravitate și impactul asupra vecinilor, plus 50.000–500.000 de lei pentru fiecare nivel peste regimul de înălțime autorizat; cele executate fără notificare sau altfel decât proiectul notificat, cu 5.000–50.000 de lei, iar neanunțarea începerii lucrărilor scutite de autorizație, dar supuse notificării, cu 50.000–100.000 de lei.

Art. 360–365 reunesc regulile speciale: dreptul de a ataca actele și suspendarea rămân în condițiile Legii 554/2004; actele normative din amenajarea teritoriului, urbanism și autorizarea construcțiilor pot fi atacate numai pentru nelegalitate, nu pentru oportunitate; după suspendarea unui act, termenele de judecată se fixează la cel mult 15 zile calendaristice unul de altul. Urmează efectele anulării planurilor, refuzul nejustificat, soarta construcției și completurile specializate.

Dacă instanța anulează în întregime un PUG sau PUGZM, planul anterior reintră de drept în vigoare, fără reluarea avizării, pentru cel mult 24 de luni, iar autoritatea trebuie să inițieze demersurile pentru un plan nou. Dacă nu le-a inițiat sau termenul a expirat, lucrările de construire sau desființare se autorizează numai pe baza unui PUZ aprobat. La anularea unui PUZ sau PUD se aplică PUG-ul în vigoare sau PUZ-ul zonei construite protejate.

Dacă instanța anulează un refuz nejustificat și dispune soluționarea cererii, autoritatea nu poate respinge o nouă cerere a aceluiași solicitant, cu același obiect, pentru aceleași motive. Nici nu poate invoca modificări ale documentațiilor de urbanism făcute după data refuzului anulat.

La cererea titularului autorizației anulate, instanța poate menține construcția dacă a fost realizată conform legii și reglementărilor urbanistice aplicabile și respectă cerințele fundamentale de calitate. Pentru verificare, instanța dispune o expertiză tehnică, din oficiu sau la cererea unei părți.

Codul prevede completuri specializate la tribunale și curți de apel și judecarea cu celeritate; până la constituirea lor se aplică regula tranzitorie din articol.

Art. 319–325 păstrează licitația publică, anunțată cu cel puțin 20 de zile înainte, și o redevență minimă care să recupereze în 25 de ani prețul de piață al terenului și costul infrastructurii aferente. Terenurile din domeniul privat se pot concesiona fără licitație sau da în folosință gratuită pe termen limitat doar pentru obiective sociale fără scop lucrativ, strămutarea gospodăriilor afectate de dezastre, extinderea unei construcții pe un lot alăturat de cel mult 300 mp fără acces la drum public și lucrări la monumente istorice, cu avizul conform al Ministerului Culturii. Cererile formulate potrivit Legii 15/2003 au prioritate față de orice altă cerere de atribuire, concesionare, vânzare sau închiriere.

Art. 326–350 reunesc autorizarea lucrărilor inginerești (transport de interes național, energie, comunicații electronice, gospodărirea apelor, lucrări hidrotehnice și miniere, precum și alte lucrări inginerești de interes public local și județean) și a construcțiilor cu caracter special, cu autorități, documentații și termene proprii. Întreținerea și reparațiile curente la infrastructura de transport nu cer autorizație sau notificare (art. 326 alin. 2 și art. 341).

Codul păstrează nucleul, dar separă explicit interesul public, posibilitatea restrângerii utilizării proprietății în limite constituționale și participarea persoanelor fizice și juridice la planificare.

Art. 8 alin. (1) păstrează aceste obiective și adaugă altele explicite: combaterea schimbărilor climatice și reziliența, prevenirea riscurilor, mobilitatea durabilă, digitalizarea planificării și dezvoltarea infrastructurii după nevoile comunităților. Alin. (2) cere corelarea planurilor cu strategiile naționale și locale.

Art. 6 și 9 păstrează aceste obiective și adaugă accesibilitatea și designul universal, reziliența climatică, eficiența energetică și resursele regenerabile, soluțiile bazate pe natură, mobilitatea durabilă, conceptul „orașul de 15 minute” și reducerea amprentei de carbon.

Codul reglementează separat cele două documente. Strategia, cu obiective pe 20–25 de ani, se aprobă prin lege organică și se preia obligatoriu în PATN, în strategiile de dezvoltare, în planuri și în programele de investiții publice. Politica urbană a României, elaborată de minister, se aprobă prin hotărâre a Guvernului, iar elementele ei obligatorii se preiau în strategiile locale și în planurile de urbanism.

Codul mută această distincție la început și o completează cu reguli explicite de corelare între nivelurile de planificare.

Art. 22 prevede șase secțiuni, aprobate prin lege organică (art. 30): infrastructură publică națională, managementul resurselor naturale, patrimoniu natural și cultural, rețeaua de localități, zone cu resurse turistice și infrastructura teritorială pentru apărare. Riscurile naturale nu mai au secțiune proprie, dar art. 21 cere integrarea lor în PATN; dezvoltarea rurală nu mai apare ca secțiune.

Codul detaliază conținutul, elaborarea, corelarea sectorială, avizarea integrată și aprobarea PATJ (art. 31–36) și a PATZ/PATI (art. 37–38). Revizuirea integrală a PATJ trebuie făcută la cel mult 15 ani, cu actualizări pe secțiuni prin procedură simplificată, iar art. 109 cere verificarea documentațiilor la fiecare 5 ani.

Art. 45 păstrează această definiție și precizează că PUG-ul fundamentează obligatoriu și autorizațiile de construire/desființare și investițiile publice. Art. 46 lărgește lista reglementărilor obligatorii și lasă PUG-ului rolul de a stabili zonele cu PUZ obligatoriu și cele în care regulile nu pot fi modificate prin PUZ.

Art. 49 cere memoriul general cu raportul diagnostic și strategia spațială, regulamentul local și planul de acțiune cu programul de investiții publice, acum însoțit de analize cost–beneficiu. Planul de acțiune arată investițiile, valoarea estimată, sursele posibile de finanțare, etapele și responsabilii. Planul de mobilitate urbană durabilă nu mai figurează între piesele PUG; art. 47 îl tratează ca document sectorial folosit la elaborare.

Art. 51 trece în lege etapele PUG, de la inițiere și tema-program la aprobarea în consiliul local, cu termene: avizatorii transmit condițiile pentru forma preliminară în cel mult 60 de zile calendaristice de la încărcarea ei, iar comisiile de avizare integrată emit avizul în cel mult 15 zile lucrătoare de la încărcarea documentației revizuite complete. Studiile obligatorii sunt enumerate în art. 55.

Art. 109 nu mai stabilește o durată limitată: documentațiile rămân valabile până la aprobarea uneia noi, de rang egal sau superior. Autoritățile locale trebuie să verifice la fiecare 5 ani actualitatea și implementarea lor și să demareze actualizarea; aceasta devine obligatorie când schimbări legislative semnificative fac reglementările inoperante (art. 95 alin. (3)). Prin excepție, hotărârea de aprobare a unui PUZ poate fixa un termen de valabilitate, a cărui expirare nu afectează investițiile cu procedura de autorizare începută înainte (art. 76 alin. (11)–(12)).

Art. 62–76 reglementează pe rând zona de reglementare și de studiu, inițiativa publică sau privată, studiul de oportunitate, avizul de inițiere, conținutul, avizarea integrată și aprobarea. Un PUZ care modifică reguli aprobate se poate face numai în situații temeinic fundamentate din perspectiva interesului general și după avizul de inițiere; PUZ-urile inițiate de autorități nu au nevoie de acest aviz.

Persoanele interesate pot iniția un PUZ numai în scopurile din art. 66 alin. (1), pe baza unui studiu de oportunitate și a avizului de inițiere, emis în cel mult 30 de zile. În cazurile din art. 66 alin. (1) lit. d) și e), POT și CUT pot crește cu cel mult 20%; pentru părți din zone protejate, limita este de 10%, o singură dată, fără schimbarea caracterului zonei.

Codul păstrează avizul privind clasa de calitate și adaugă condiții. Extinderea depinde de capacitatea tehnică și financiară a UAT de a asigura infrastructura și echipamentele publice, indiferent de inițiator; în afara zonelor de urbanizare sau dezurbanizare stabilite prin PUG, documentația poate fi inițiată numai de autoritatea publică. Investitorul privat care extinde intravilanul într-o zonă neechipată suportă integral costurile și demonstrează că poate funcționa autonom sau negociază cu primăria un plan comun de finanțare.

Codul îl numește „proiect urbanistic de detaliu” și îl limitează la detalierea PUG sau PUZ. Prin excepție, art. 82 permite modificări numai în situațiile enumerate și în limite precise: retrageri, creșterea POT/CUT cu cel mult 20%, o singură dată și doar pentru scopurile prevăzute, înălțime pentru acoperirea calcanelor sau alinierea la cornișe, un nivel în plus pentru clădiri publice în afara zonelor protejate, pentru respectarea normelor tehnice, și o singură parcelare de cel mult 12 loturi pentru locuințe individuale, cu acces la drum.

Codul păstrează regulamentul local, dar include direct o parte amplă de reguli aplicabile pe întreg teritoriul: zonificare, terenuri, amplasare și utilizări.

Ministerul finanțează strategia teritorială, Politica urbană, PATN și Regulamentul general de urbanism și poate finanța, în situații justificate, PATJ, PATZ/PATI și alte documentații enumerate. Autoritățile locale finanțează PATJ, PUG și PUZ-urile pe care le inițiază; planurile intercomunitare și PUG-ul metropolitan se finanțează din contribuțiile UAT membre și din alte surse legale, iar PUZ-urile inițiate privat, de persoanele interesate.

Documentațiile se avizează exclusiv prin avize integrate: PUG-urile, planurile de amenajare a teritoriului județene și zonale și PUZ-urile pentru zone cu monumente din patrimoniul mondial trec prin comisia națională și prin cea locală, iar celelalte PUZ-uri doar prin comisia locală (art. 87). Evaluarea strategică de mediu și avizele instituțiilor din sistemul de apărare, ordine publică și siguranță națională (SNAOPSN) rămân separate. Membrii comisiei transmit condițiile în cel mult 60 de zile calendaristice, iar avizul unic integrat se emite în cel mult 15 zile lucrătoare de la depunerea documentației complete.

Publicul este informat în etapa pregătitoare și la aprobarea propunerii finale și consultat la elaborarea studiilor de fundamentare și a propunerilor supuse avizării. Documentațiile aprobate fără respectarea regulilor de participare sunt lovite de nulitate (art. 96 alin. (4)). Primarul, președintele consiliului județean sau arhitectul-șef care le avizează ori le supune aprobării fără consultare răspunde contravențional: avertisment la prima abatere sau amendă între 20.000 și 50.000 de lei (art. 144).

Codul distinge cinci tipuri: pentru informare, pentru operațiuni cadastrale, pentru construire/desființare de clădiri și amenajări, pentru lucrări inginerești și pentru construcții cu caracter special. Certificatul pentru informare nu este act administrativ; se emite automat dacă primăria are un sistem informatic funcțional, în cel mult cinci zile lucrătoare, iar până atunci în cel mult 10 zile lucrătoare.

Art. 110 reia termenul de 15 zile pentru transmiterea la OCPI și la minister și extinde notarea în cartea funciară la toate documentațiile de urbanism aprobate. Planurile se publică pe site și în Observatorul Teritorial Național și se preiau în platforma națională. PUD-ul poate fi act normativ sau individual, după caracteristicile lui.

La fiecare nivel, Codul separă consiliul care aprobă, conducătorul executiv care propune și structura de specialitate condusă de arhitectul-șef; primarul, de exemplu, supune documentațiile de urbanism aprobării consiliului local pe baza referatului arhitectului-șef. Bucureștiul și sectoarele au reguli proprii (art. 129–133).

Arhitectul-șef conduce structura de specialitate, nu poate fi subordonat altui funcționar public sau angajat contractual din aparat, iar avizul său nu se supune deliberării consiliului (art. 124). Funcția este ocupată de un funcționar public: la județe, reședințe de județ, București și sectoare, de un arhitect sau urbanist cu licență și master ori studii postuniversitare în urbanism și amenajarea teritoriului; la celelalte municipii, orașe și comune, funcția cere cursuri de formare de specialitate și poate fi ocupată și de conductori arhitecți sau ingineri constructori (art. 126).

Codul păstrează comisia tehnică la art. 128, dar adaugă separat comisii naționale și locale de avizare integrată, cu funcții procedurale diferite.

Codul separă dreptul de semnătură, instituția și atribuțiile sale în trei articole distincte.

Planurile aprobate sunt obligatorii pentru toți (art. 108 alin. (1)). Autoritățile locale trebuie să implementeze planurile de acțiuni și programele de investiții publice aferente, pentru proiectele pe care au competența să le finanțeze, și să includă în buget fondurile necesare (art. 108 alin. (2)–(3)). Urmărirea aplicării revine structurii de specialitate și I.S.C. (art. 143 alin. (2)).

Codul separă contravențiile (art. 144), infracțiunile (art. 145), nulitatea documentațiilor (art. 146) și răspunderea celor care emit certificate, autorizații și avize (art. 147). Contravențiile se sancționează cu avertisment la prima abatere sau cu amendă între 3.000 și 50.000 de lei, cu limite stabilite pentru fiecare faptă, iar contravenientul poate plăti jumătate din minimul amenzii în 15 zile de la primirea procesului-verbal.

Codul păstrează interdicția (art. 146 alin. (2)), cu o singură excepție: PUZ-ul prin care autoritatea locală reglementează anumite așezări informale, prevăzut la art. 150 alin. (14). Documentațiile inițiate și aprobate cu încălcarea interdicției sunt nule de drept, iar nulitatea o constată instanța de contencios administrativ (art. 146 alin. (3)–(4)). Inițierea lor cu intenție, de către orice persoană fizică sau juridică, arhitectul-șef, primar, președintele consiliului județean ori personalul din aparat, și aprobarea lor cu intenție de către consilierii locali sau județeni se pedepsesc cu închisoare de la trei luni la un an sau cu amendă (art. 145 lit. b)).

Codul împarte condițiile între definiția terenului construibil (art. 159: reglementări urbanistice aprobate, posibilitate de racordare la rețele, acces direct sau indirect, prin servitute de trecere legal constituită, la un drum public, acces la servicii și echipamente publice), certificatul de urbanism și autorizația de construire (art. 253–259). Art. 252 enumeră lucrările care se pot face fără o nouă documentație de urbanism, între care capacitățile de producere și stocare a energiei electrice și a hidrogenului din surse regenerabile situate în extravilan.

Codul aplică sistemul calității în toate stadiile ciclului de viață (art. 375) și împarte proiectul investițional în etape: inițiere (nevoia, oportunitatea, tema de proiectare și fezabilitatea), proiectare, execuție, predare și exploatare, cuprinse în stadiile 0–7 (art. 478–479); etapele se pot suprapune, iar la proiectele simple din clase de consecințe inferioare se pot comasa. După evaluarea de la finalul ciclului de viață, construcția poate fi desființată sau integrată într-un proiect nou (art. 537).

Art. 375 alin. (4) spune expres că sistemul calității se aplică tuturor construcțiilor și instalațiilor aferente, inclusiv celor care nu necesită autorizație de construire, indiferent de forma de proprietate, destinație, clasă de consecințe sau sursa banilor. Se aplică diferențiat, după clasa de consecințe, și nu acoperă echipamentele tehnologice de producție și instalațiile care le deservesc.

Codul înlocuiește categoriile de importanță cu clasele de consecințe CC1–CC4 (CC1 corespunde categoriei D, CC4 categoriei A) și fixează durate de existență normate: 100 de ani pentru monumentele istorice clasate și înscrise în Lista monumentelor istorice, 50 de ani pentru celelalte construcții permanente și 25 de ani pentru construcțiile agricole, industriale și de depozitare. Construcțiile temporare au durata stabilită prin autorizație sau prin acordul emis după notificare, de cel mult cinci ani, cu excepțiile prevăzute de Cod, și se autorizează ori se notifică din nou la fiecare ciclu de amplasare.

Codul păstrează cele șapte cerințe și adaugă a opta, emisiile în mediul exterior al construcțiilor (art. 386 alin. (3)). Fiecare cerință are articole proprii, iar art. 397–399 tratează separat accesibilitatea, siguranța în caz de atac terorist și adăpostul de protecție civilă. Reziliența la riscuri naturale și antropice apare în art. 384–385, separat de lista cerințelor fundamentale.

Lista din art. 376 alin. (1) are 18 componente. Față de legea veche, adaugă expres formarea profesională continuă a lucrătorilor, autorizarea și avizarea construcțiilor, rolurile și responsabilitățile factorilor implicați și sistemul de răspundere și asigurare.

Codul reglementează din nou activitatea de reglementare în construcții, în timp ce art. 10 din legea veche continuă să existe.

Codul păstrează interdicția și leagă calitatea produselor de cerințele fundamentale (art. 378). Enumeră documentele pe care producătorul, reprezentantul autorizat sau importatorul trebuie să le dețină, după caz, cum sunt declarația de performanță, marcajul CE și certificatele, acolo unde sunt obligatorii (art. 563), trimite la Regulamentul (UE) nr. 305/2011 sau, după caz, la Regulamentul (UE) 2024/3110 (art. 560) și organizează supravegherea pieței: I.S.C. pentru toate produsele, Inspectoratul General pentru Situații de Urgență pentru anumite produse de protecție la incendiu (art. 567).

Art. 379 interzice folosirea produselor, procedeelor și echipamentelor, tradiționale sau noi, fără agrement tehnic. Excepția privește doar tehnicile și materialele consacrate culturii și identității locale ori folosite la restaurarea monumentelor istorice, a construcțiilor din zone construite protejate sau a peisajelor protejate, dacă sunt prevăzute în proiect și respectă cerințele fundamentale. Art. 561 păstrează însă formula veche despre produsele tradiționale și cere agrement numai pentru produsele fără marcaj CE și declarație de performanță.

Codul păstrează metrologia în lista componentelor (art. 376 alin. (1) lit. d)) și precizează că ea asigură administrarea, confirmarea metrologică și utilizarea echipamentelor de măsurare. Regulamentul privind activitatea de metrologie în construcții, anexă la HG 766/1997, rămâne în vigoare până la modificarea lui (art. 577 alin. (3) lit. a)).

Codul precizează expres rolul I.S.C. în autorizare și menține aprobarea procedurii prin ordin ministerial.

Codul păstrează aceeași împărțire: ministerul atestă verificatorii de proiecte, experții tehnici și auditorii energetici, I.S.C. autorizează responsabilii tehnici cu execuția și diriginții de șantier, iar fiecare confirmă periodic dreptul de practică (art. 382). Același articol numește ANRE pentru verificatorii și experții din sectorul gazelor naturale și ministerul culturii pentru specialiștii în monumente istorice, iar art. 435–459 detaliază condițiile, atribuțiile și răspunderea experților tehnici, verificatorilor de proiecte, diriginților de șantier și responsabililor tehnici cu execuția.

Codul prevede înființarea Asociației Române de Certificare a Operatorilor din Construcții, persoană juridică de drept privat de interes public, constituită prin participarea liberă a patronatelor, asociațiilor profesionale și universităților, care va certifica firmele ce execută lucrări de construcții sau sisteme pentru construcții și va ține un registru digital public. Criteriile și modul de certificare se stabilesc printr-un regulament aprobat prin hotărâre a Guvernului.

Nivelul verificării depinde de clasa de consecințe. Proiectele din CC1 nu au nevoie de verificator atestat (NVP1), cele din CC2 primesc o verificare calitativă (NVP2), iar cele din CC3 și CC4 una calitativă și cantitativă (NVP3, NVP4). La NVP4, verificatorul face un calcul paralel independent; dacă rezultatele diferă cu peste 5% de ale proiectantului, proiectul se revizuiește și se verifică din nou.

Codul spune când expertiza este obligatorie, interzice ca un proiect să fie expertizat de expertul sau de firma la care acesta lucrează, dacă l-au elaborat ori verificat, și cere confirmarea dreptului de practică din 5 în 5 ani; de la 70 de ani, condițiile de sănătate și de capacitate de muncă se confirmă anual. Expertul răspunde pentru concluzii pe toată durata de existență proiectată a construcției ori, pentru viciile neidentificate din cauza nerespectării normelor de evaluare, până la o nouă expertiză (art. 439 alin. (2)). Expertiza unei construcții existente se trece în cartea tehnică, iar sinteza ei se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor.

Beneficiarul este titularul unui drept real principal sau de creanță asupra imobilului; investitorul finanțează contractele, urmărește proiectul, face recepția la terminarea lucrărilor și preia construcția de la executant; dezvoltatorul finanțează și realizează lucrările, inclusiv pentru vânzare. În cazurile prevăzute de Cod, aceeași persoană poate cumula mai multe calități: beneficiarul poate fi și investitor sau dezvoltator.

Dezvoltatorul este principalul responsabil pentru lucrarea de construcții și nu poate transfera către beneficiar responsabilitățile acestei calități; își poate îndeplini obligațiile direct sau prin terți contractați. Beneficiarul rămâne și el principalul responsabil pentru construcție și poate transfera prin contract o parte din responsabilități dezvoltatorului.

Pentru unitățile din condominii viitoare și locuințele individuale viitoare, promisiunea se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației în cartea funciară și obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea sau locuința viitoare, iar la condominii și după preapartamentare și deschiderea cărților funciare ale unităților. Rezervarea durează cel mult 60 de zile, nu poate depăși 5% din preț (altfel convenția este nulă absolut) și, dacă promisiunea sau vânzarea nu se încheie din culpa exclusivă a dezvoltatorului, banii se restituie integral în 30 de zile. Avansul stă într-un cont distinct și poate fi cheltuit numai pe proiectul respectiv, cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier: cel mult 25% din preț pentru structură și, după finalizarea ei, cel mult 20% pentru instalații; folosirea în alte scopuri se amendează cu 1% din cifra de afaceri a anului anterior, dacă fapta nu este infracțiune.

Dezvoltatorul predă construcția numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive, atât la construcțiile noi, cât și la intervențiile asupra celor existente. Beneficiarul și dezvoltatorul trebuie să pună în funcțiune toate branșamentele înainte de a permite exploatarea, iar recepția odată cu branșamentele rămâne obligatorie pentru ansambluri de locuințe, construcții de utilitate publică și căi de acces.

Codul separă proiectanții de specialitate, proiectantul general și șeful de proiect, definește coordonarea interdisciplinară și distribuie obligațiile pe stadiile proiectului.

Antreprenorul general răspunde față de beneficiar sau dezvoltator pentru întreaga lucrare, iar antreprenorul de specialitate, contractat de el, răspunde față de antreprenorul general pentru partea sa. Executanții răspund pentru viciile ascunse ivite în 10 ani de la recepția la terminarea lucrării; după acest termen, pe toată durata de existență a construcției, numai pentru viciile structurii de rezistență cauzate de nerespectarea proiectului sau a normelor de execuție în vigoare la data construirii.

Dirigintele de șantier lucrează pentru dezvoltator sau beneficiar, independent de ceilalți factori, și nu poate proiecta, executa, verifica sau expertiza lucrarea pe care o supraveghează; RTE lucrează pentru antreprenor și asigură calitatea execuției. Amândoi opresc lucrările la accidente tehnice sau abateri de la proiect și anunță I.S.C. în 24 de ore, iar RTE le oprește și când constată neconformități care pot afecta calitatea; ambii țin registre electronice de activitate și au asigurare profesională. I.S.C. poate autoriza aceeași persoană pentru ambele profesii, exercitate potrivit contractului și cu respectarea incompatibilităților.

Consultanții răspund față de clienți potrivit contractului și, ca regulă, nu au responsabilități de asigurare a calității. Devin factori ai sistemului calității numai la construcțiile finanțate din fonduri publice la care consultanța sau asistența tehnică este obligatorie, pentru etapele din contract și în solidar cu proiectanții și antreprenorii. Managerul de proiect, angajat sau contractat de dezvoltator, planifică și coordonează proiectul și răspunde pentru atribuțiile alocate prin contract.

Cartea tehnică se întocmește obligatoriu în format electronic, prin grija dezvoltatorului, și se încarcă în Registrul Național al Construcțiilor, conectat permanent la cadastru și cartea funciară; înregistrarea o face beneficiarul. Pe durata execuției, actualizarea e coordonată de dirigintele de șantier, iar la înstrăinarea construcției cartea se predă noului proprietar în format fizic și digital. Registrul nu cuprinde construcțiile speciale autorizate de instituțiile de apărare, ordine publică și securitate națională (SNAOPSN), iar cartea tehnică a construcțiilor administrate de acestea nu se înregistrează.

Registrul primește date de la diriginți, proiectantul general, titularul autorizației, beneficiar, experți (sintezele expertizelor) și I.S.C. și le folosește pentru a identifica problemele de performanță și a actualiza reglementările tehnice. Baza de date permite compararea performanței construcțiilor în exploatare; accesul se acordă pe niveluri, iar publicul îl primește cu respectarea protecției datelor personale și a drepturilor de autor. Aplicația pentru indicii de cost de referință devine operațională la 1 septembrie 2027, pentru persoanele fizice și juridice din urbanism, amenajarea teritoriului și construcții, pe bază de taxă de membru.

Recepția are tot două etape, la terminarea lucrărilor și finală, la expirarea garanției: prima se finalizează în 30 de zile de la notificarea executantului, iar a doua se organizează în cel mult 10 zile de la expirarea garanției. Recepția parțială e permisă pentru lucrări inginerești și, la clădiri, pentru cel puțin un tronson distinct fizic și funcțional, sigur și conform cerințelor; o decide beneficiarul sau investitorul, la cererea executantului și cu avizul proiectantului.

Garanția minimă, care curge de la recepția la terminarea lucrărilor, este de 5 ani pentru CC3 și CC4, 3 ani pentru CC2, 1 an pentru CC1 și 2 ani pentru plantări; garanția pentru viciile de structură se acordă pe toată durata de existență a construcției. Răspunderea e stabilită separat pentru fiecare rol: proiectanții răspund 10 ani pentru viciile ascunse; verificatorii, pentru concluziile verificărilor, și executanții răspund 10 ani și apoi pe toată durata existenței pentru viciile structurale cauzate de nerespectarea normelor sau a proiectului; expertul răspunde pentru viciile neidentificate din cauza nerespectării normelor de evaluare, pe durata de existență proiectată sau până la o nouă expertiză.

Urmărirea comportării în timp se aplică tuturor construcțiilor, cu excepția celor din CC1. În termen de 10 ani de la recepția la terminarea lucrărilor și apoi la intervale de 10 ani, un expert tehnic investighează și evaluează construcția; intervalul evaluărilor periodice este de regulă de 10 ani, dacă o expertiză anterioară nu stabilește altul.

Codul leagă postutilizarea de evaluarea finală a construcției și permite fie desființarea, fie integrarea într-un nou proiect prin refuncționalizare, modernizare, consolidare, restaurare sau extindere.

I.S.C. exercită controlul de stat asupra tuturor construcțiilor, indiferent de proprietar, clasă sau sursa de finanțare, cu o excepție: construcțiile din CC1 din mediul rural și din satele aparținătoare municipiilor și orașelor, construcțiile provizorii și lucrările care se pot face fără autorizație intră sub controlul autorităților locale. I.G.S.U. controlează securitatea la incendiu, poliția locală lucrările fără autorizație, iar instituțiile de apărare, ordine publică și securitate națională au structuri proprii de control.

Proiectanții și consultanții încheie asigurări de răspundere civilă profesională pe durata contractului, iar specialiștii atestați sau autorizați pe toată durata dreptului de practică, cu polițe de cel puțin un an reînnoite anual. Antreprenorii încheie o asigurare pentru lucrările de construcții-montaj; cine execută lucrări pentru altcineva se asigură pentru viciile privind cerințele fundamentale de calitate ivite în 10 ani de la recepție; dezvoltatorii și executanții încheie o asigurare de răspundere civilă pe 10 ani pentru daunele de după recepție și trebuie să o prezinte la începerea lucrărilor. Beneficiarul are și el obligația unei asigurări de răspundere civilă, cu excepția unei singure locuințe individuale pe care o deține și o folosește.

Proiectarea, verificarea, expertizarea, realizarea sau modificarea unei construcții fără respectarea normelor de stabilitate și rezistență, dacă pune în pericol viața sau integritatea corporală a unor persoane, se pedepsește cu închisoare de la un an la 5 ani, iar dacă produce morți, vătămări grave sau distrugerea construcției, de la 3 la 10 ani; faptele din culpă au limitele reduse la jumătate. Contravențiile se amendează cu 10.000–100.000 de lei, fără avertisment, iar dreptul de a le constata și de a aplica amenzile se prescrie în 5 ani de la data faptei. Pentru auditorii energetici, experții tehnici, verificatorii de proiecte, diriginții de șantier și responsabilii tehnici cu execuția, dreptul de practică poate fi suspendat 6, 9 sau 12 luni, ca sancțiune complementară pentru anumite contravenții constatate de I.S.C.

Codul abrogă art. 1–9, 11–40 și 42–44 din Legea 10, dar lasă în vigoare art. 10 și 41. Regulamentele privind metrologia, managementul calității, categoria de importanță, urmărirea comportării, agrementul, verificarea și expertizarea, recepția, controlul de stat și activitatea de reglementare rămân în vigoare până la modificare. Proiectele finanțate din fonduri publice aflate deja în execuție, cu achiziția pornită, cu finanțarea aprobată sau cu documentații recepționate ori depuse spre aprobare rămân sub regulile vechi privind documentațiile tehnico-economice, iar până funcționează indicii de referință costurile se fundamentează după legislația de la data aprobării Codului.